资料显示，李嘉诚旗下有两家地产公司：长江实业与和记黄埔。尽管这两家公司同属一个老板，长江实业甚至是和记黄埔的控股股东，但双方在地产业务方面多年来分工明确，长实主要负责香港业务，而和记黄埔则关注于内地。

“先囤地坐等升值，再相机开发入市”——李嘉诚旗下和记黄埔于内地运作房地产的理念和手段早已为业界熟知。如果按照郭的解释，长江实业看来在这一点上也深得兄弟公司的“真传”。

但是这一“囤地生财术”在2005年6月遭遇政策围堵。当“国八条”声明“两年内土地不开发将被无偿收回”，一些原来停滞的项目都动工了。如果上述“长乐”、“富华”、“丽来”和“宝苑”四块在1998年拿下的土地再不动工，也将够上被收回的条件。

“由于国八条几乎没有对于‘动工’标准的界定，致使许多项目都可以钻空子，低成本、突击式‘动工’。比如打上几根桩。”一位业内人士表示。

上述知情人士则告诉本报记者，“誉天下”曾在2005年年底“动过工”，后因工程问题停了1年多。而曾经拆分出去的兄弟地块“”，开发却一路顺风顺水。

在该知情人看来，分身、囤地，长江实业在“誉天下”土地运营上面施展的挪腾，看似无心插柳，实则“别有用心”——长江实业“等来了”中央区生态的变化。如今，它的东侧是交通便利的机场高速，西侧是新兴商务区和新国展，南侧是风景怡人的温榆河，大型商业项目荣祥广场也在不远处。“誉天下”项目所在地块，成本依然是十年前的，但“获利空间”已大大超出预期。

“深挖”容积率

不仅仅是“誉天下”的历史让人们迷惑不解，它的容积率也堪称疑团。而容积率的高低，是购房人了解一个地产项目品质、定位最起码的信息。

当“誉天下”这个长江实业案名公布后，仅从字面上人们很难将它与联系起来。但郭子威对记者表示，“‘誉天下’主要由联排和叠拼组成，少量独栋产品，随着市场的发展，未来不排除开发产品的可能。”这位曾说过“盖不出好房子就不来北京”的中年男子，在长江实业的物业销售方面累积超过20年经验。

它的容积率究竟是多少呢？

“就是0.6。”5月24日上午，郭子威给记者发来短信确认了“誉天下”的容积率问题，“总建筑面积是78万平方米。”

而某网站也显示，“誉天下”总额80亿元，按约78万平方米的总建筑面积计算，预计在此项目上可实现销售额约200亿元。

如果以0.6的容积率和长江实业2007年年报披露“长乐宝苑”所在地块的占地面积约74万平方米来计算，“誉天下”会出现另一个建筑面积——44.4万平方米，而不是78万平方米。

按照北京市规划委员会2006年7月10日发布的关于《容积率指标计算规则》的通知规定，容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。“地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。”

“总(建筑)面积没错，我问过，因为我们有地下花园层呀，它是有产权的。”郭子威在短信中如是说。他称，78万平方米总建筑面积包括地上和地下部分的面积，但只有地上部分的面积在0.6的容积率之内。

这意味着，以0.6容积率开发的“誉天下”，在进入销售阶段的实际表现为，实际销售面积和占地面积之比达到1∶1左右，这等于在容积率之外“增加”了近33.6万平方米销售面积，“增加面积率”达75%左右。

这个比例也与“誉天下”的主要产品形态的规划大致相同。据悉，“誉天下”的联排和双拼的主要产品形态是地上2.5层，地下1.5层，仅从楼层的比率，可以大致测算出地下面积和地上面积的比率在60%左右。

记者多方了解到，在中央区乃至整个北京房地产市场，联排和双拼产品(甚至一些独栋别墅产品的地下部分也是赠送的)的地下部分计入销售面积，并不多见。以同处中央别墅区的龙湖滟澜山为例，它的产品形态和“誉天下”相似。但龙湖滟澜山每套别墅均有90～160平方米不等的底层赠送空间，只销售地上面积。

“这简直不可思议，而且地上面积和地下面积还一个价。”中央别墅区一位不愿透露姓名的地产公司老总对“誉天下”的做法难以理解。

“誉天下”地下大有文章“誉天下”让它的目标客群们整整等待了10年。至今，长江实业与新世界中国地产联手拿地又分手之谜依然待解；在容积率范围之外的地下面积有增加销售面积达33.6万平方米之嫌；不够大气的户型和高昂的售价让“誉天下”的前景充满了迷雾。

 
一个被指“捂盘十余年”的项目，在京城房地产界堪称神秘。其前世今生更充分暴露出李嘉诚旗下长江实业(0001.HK)与众不同的地产开发腾挪术。

2008年7月20日，蛰伏十数年后，长江实业在北京中央区的首个别墅项目——“誉天下”终于掀开神秘面纱，首推30栋别墅排号登记。两日内，该项目共获得约400个登记名额，超额12.33倍。

虽然暂获买家追捧、颇有气度，但对于这个有着十余年开发历史的项目而言，其神秘面纱下掩藏的一本“地下”生意经，至今还鲜为人知。

分身囤地术

“誉天下”让它的目标客群等待超过了10年。这都源于一场早有预谋的“土地分家”事件。据知情人士向本报透露，与“誉天下”项目一墙之隔的纯独栋别墅——“”，二者此前曾同为兄弟，手足关系保持达四五年之久。但如今，这两个项目风格迥异，在产品线路上大相径庭。

对此，长江实业地产有限公司董事郭子威不愿过多提及。在某咖啡厅，他在接受本报记者采访时只是轻描淡写地说：“这大约是十几年前的事了。”

虽然有关长江实业如何进驻北京中央别墅区、如何拿地的公开信息无从可考，但记者通过梳理该公司历年来的公告，并综合知情人提供的信息，还是大致还原出“誉天下”和“丽宫”兄弟分家事件的原委。

时间回到2003年2月20日，新世界中国地产(0917.HK)将持有丽来有限公司(以下简称“丽来”)35%的股权悉数转让给关联企业周大福企业集团，交易金额为34780万港元。

资料显示，丽来公司全资持有四家项目公司，分别是北京长乐房地产开发有限公司、北京富华房地产开发有限公司、北京丽来房地产开发有限公司和北京宝苑房地产开发有限公司。这四家公司当时的注册资金从800万美元到1200万美元不等，旗下分别持有“长乐”、“富华”、“丽来”和“宝苑”四幅地块。

这四块地即是长江实业所指的“北京薛大庄村”项目。根据长江实业2002年年报显示，公司持有“北京薛大庄村”项目35%股权，总占地面积为1270998平方米。而在2003年年报中，持股比例则变成100，总占地面积则减为741822平方米。在2005年年报中，名称也改为“长乐宝苑”。

从以上信息可看出，周大福与长江实业在“长乐”、“富华”、“丽来”和“宝苑”四地块上的分家时间应锁定在2003年，且是在周大福与新世界中国地产的“交易”后至该年年底之间发生的。

在这场“分家”之中，长江实业全资持有“长乐”和“宝苑”地块，即目前“誉天下”所在地，周大福则全资持有“丽来”和“富华”地块，即目前“丽宫”所在地